こんにちは。アイフルホーム鳥取店です。
2026年9月18日、日本銀行は金融政策決定会合で政策金利を
1.0％から1.25％へ0.25％引き上げることを決定しました。
これは、1995年4月以来、約31年ぶりの高水準です。
この追加利上げを受け、変動型住宅ローン金利は1.20％から1.45％へ
固定型は3.22％から3.46％へそれぞれ上昇する見通しと試算されています。
「このまま変動金利で大丈夫？」
「借り換えすべき？」
「繰り上げ返済と新NISA、どっちを優先？」
いろいろ不安や疑問が浮かぶ方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、直近の日銀発表を踏まえ
これから購入を検討する方はもちろん返済中の方にも向けて
今考えるべき「住宅ローンのポイント」を整理したいと思います。
日銀9月利上げで住宅ローン金利はどう変わる？
政策金利1.25％、変動金利は1.45％へ
日銀は9月17〜18日の金融政策決定会合で、政策金利である無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げることを決定しました。
みずほ総合研究所の試算によれば、今回の利上げにより変動型住宅ローン金利は0.25％上昇し1.45％、固定型は同様に0.25％上昇し3.46％になる見通しです。
金利上昇局面でまず確認すべき「現状把握」
金利上昇のニュースを目にすると不安になるものですが、まずは冷静に「自分のローンがどうなるか」を把握することが第一歩です。住宅ローンを返済中の方は、下記の項目をチェックしてみてください。
チェックすべき5項目
▢ 借入残高：現在のローン残高はいくらか
▢ 金利タイプ：変動・固定・固定期間選択型のどれか
▢ 適用金利と優遇幅：店頭金利からどれだけ優遇されているか
▢ 返済期間と5年ルールの有無：金利上昇時の返済額上限ルールが適用されるか
▢ 団信・火災保険の条件：借り換え時に影響する付帯条件
特に変動金利を選んでいる方は、金利が1.5％、2.0％に上昇した場合の月返済額を事前に試算しておきましょう。月3万円の増加でも家計が回るか、キャッシュフロー表で確認することが重要です。
市場の今後の利上げ予想
市場関係者の多くは、2026年度内にあと1〜2回の利上げを予想しており、そうなれば政策金利は1.5％〜1.75％、ターミナルレート（最終的な政策金利）は1.75％〜2.0％前後との見方が優勢です。
変動金利 vs 固定金利、今は固定金利が安心
2026年9月現在、大手銀行の変動金利はすでに1.1％台まで上昇しており、三菱UFJ・三井住友の両行は9月に半年ぶりの引き上げを発表しています。
一方、全期間固定型のフラット35などの金利は10年国債利回りや長期スワップ金利を基準にするため、長期金利の上昇を比較的早く反映します。2026年時点では、フラット35で年3％台後半から4％前後、銀行の10年固定で年2％台後半から3％台という水準が目安になります。
今は「固定金利」を選ぶべき3つの理由
- 利上げペースが加速、変動金利の先行き不透明
日銀は2026年6月の利上げからわずか3か月で追加利上げを決定しています。市場関係者の多くは、2026年度内にあと1〜2回の利上げを予想し、政策金利は1.5％〜1.75％、ターミナルレート（最終的な政策金利）は1.75％〜2.0％前後との見方が優勢です。
変動金利を選んだ場合、今後さらに金利上昇が続けば、返済額が段階的に増加していきます。例えば、借入3000万円・35年返済で金利が1.5％から2.5％に上昇すると、月々の返済額は約1万5000円増加し、総支払額は約630万円も増えます。
- 「5年ルール・125％ルール」の適用有無を確認
変動金利には、金利上昇時の返済額増加を抑制する「5年ルール（5年間は返済額据え置き）」と「125％ルール（返済額増加は最大125％まで）」という仕組みがあります。しかし、これらのルールが適用されるかどうかは契約内容によって異なります。
特にネット銀行など一部の商品では、これらのルールが適用されない場合があり、金利上昇時に返済額が急増するリスクがあります。契約書で「5年ルール・125％ルールの適用有無」を必ず確認しましょう。
- 精神的安定と長期的家計計画の重要性
金利上昇局面では、「来月は返済額がいくら増えるか」という不安を抱えながら生活することになります。固定金利を選べば、借入時点で返済計画が確定するため、家計管理がしやすく、精神的な負担も軽減されます。
特に、以下のような方は固定金利を選ぶことを強くおすすめします。
・金利上昇による返済額増加がストレス
・長期的な家計計画を安定させたい
・定年までの返済を確実に終えたい
・教育費や老後資金など、他の支出計画も立てたい
変動金利を選ぶべき人は限定的
変動金利が向いているのは、以下のような限られたケースです。
・金利上昇に備える十分な貯蓄・収入余力がある
・給与上昇や副業など、将来の収入増を確実に見込める
・金利上昇シミュレーションを定期的に実施できる
・短期間での完済や売却を計画している
しかし、2026年9月の利上げ決定を受け、市場環境は大きく変化しました。今から変動金利を選ぶことは、ある意味で「金利上昇を予測して賭けに出る」行為に近いと言えます。
固定金利のメリットを再確認
固定金利の最大のメリットは「借入時点で返済計画が確定する」ことです。金利上昇時も返済額は変わらないため、家計管理が容易で、将来のライフプランも立てやすくなります。
また、金利上昇の局面では、固定金利を選んだ人が結果的に「安く借りられた」というケースも少なくありません。2026年9月時点で固定金利を選べば、今後さらに金利が上昇しても、その時点の金利で返済を続けられます。
借り換えは「金利差0.3％以上」が目安
住宅ローンの借り換えを検討する際、一般的に現在の金利と借り換え先の金利差が0.3％以上あれば、効果が期待できるとされています。特に残高2000万円以上・残期間10年以上の場合は、総返済額の削減効果が大きくなります。
借り換え前にチェックすべき項目
▢ 現在のローン残高と残り返済期間
▢ 変動・固定などの金利タイプと適用金利
▢ 保証料や繰上返済手数料の有無
▢ 借り換え先の事務手数料・諸費用
▢ 団信や火災保険などの加入条件
ただし、一見低金利でも、保証料・事務手数料を含めた「実質金利」で比較することが不可欠です。総コストが高くなってしまっては、意味がありません。
住宅ローン減税は2030年末まで延長
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、2026年度税制改正により、2030年12月31日まで5年間延長されました。さらに、省エネ性能の高い中古住宅について、借入限度額の引き上げや控除期間の延長（10年→13年）が行われています。
繰り上げ返済とのバランス
繰り上げ返済によってローン元本が減少すると、年末残高が減るため、住宅ローン控除の控除額そのものが目減りします。つまり、利息軽減効果の一部が控除額減少で相殺される可能性があります。
控除期間中に繰り上げ返済を行う場合は、返済後の年末残高がいくらになるか、金融機関から送付される「返済予定表」や「年末残高等証明書」で事前に確認し、減税メリットとのバランスを見極めましょう。
繰り上げ返済 vs 新NISA運用、どっちを優先？
まとまった余裕資金ができた場合、「住宅ローンの繰り上げ返済」と「新NISAでの運用」のどちらを優先すべきか、悩む方も多いのではないでしょうか。
繰り上げ返済を優先すべきケース
・住宅ローン金利が1.5％を超える（2026年9月以降はこのケースが増加）
・精神的に「借金がある状態」がストレス
・投資の知識・時間がなく、運用リスクを避けたい
新NISA運用を優先すべきケース
・住宅ローン金利が1％未満で、長期で3〜5％の運用利回りが期待できる
・投資信託などの基礎知識があり、長期積立を継続できる
・老後資金の形成を並行して進めたい
経済合理性だけで言えば、ローン金利より高い利回りが期待できるなら運用が有利ですが、金利上昇局面では繰り上げ返済が正解の場合も増えているため注意が必要です。
返済期間40年・50年ローンは総支払額を必ず試算
近年、返済期間40年・50年の住宅ローンが増加しています。月々の返済額は抑えられる一方、総支払額は膨らみやすく、金利上昇の影響も長期にわたって受けます。
たとえば、借入3000万円・金利1.5％・35年返済の場合、総支払額は約3800万円です。これが50年返済になると、総支払額は約4400万円に増加し、金利が2.0％に上昇すれば、さらに負担は大きくなります。
「月々の支払いを軽くしたい」という目的で長期ローンを組む場合は、必ず総支払額を試算し、将来的な収入・支出の変化も考慮した上で選択しましょう。
今こそ「家計の余力」をつくる備えを
金利上昇局面では、家計の余力をつくることが最も重要な備えです。具体的には以下の3点が挙げられます。
支出の見直し：固定費（通信費、保険料、サブスク等）の削減
物価上昇への備え：食費・光熱費の上昇を見込んだ予算管理
資産形成の併用：新NISAやiDeCoなど、税制優遇を活用した積立
住宅ローンは人生で最も高額な買い物のひとつです。
だからこそ、金利動向や制度改正を常にチェックし
最適な選択を続けることが、安心の住まいと暮らしにつながります。
アイフルホーム鳥取店では、住宅ローンに関しての
シミュレーションやご相談も随時承っています。
お家を建ててからも長く寄り添うパートナーであるからこそ
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